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为何房东不降租求双赢?

2019-11-29 14:43 | 来源:未知

为何房东不降租求双赢?

最近有网友提问,现在实体店生意越来越难做,为何房东不降低租金寻求双赢?仔细观察就会发现,现在包括位置靠近居民区的社区商铺在内,商铺的关门转让现象的确非常普遍,同一间商铺一年之内租户如同走马灯似的换来换去,看来实体店生意真的越来越难做,否则能赚到钱谁又愿意放弃呢?而对于生意为何难做,有些租户总结为店铺租金太高。

那么,实体店生意难做,真的是租金高造成的吗?实体店房东是如何看问题的?为什么不降低租金寻求双赢呢?笔者通过市场调研,并且与身边的租户和房东两类不同群体的朋友交流,感触颇多。借此机会,谈谈个人的一些观察和思考,与网友们共享。

实体店生意越来越难做,为何房东不降租求双赢?房东:我有苦衷!
 
 
 
 

实体店生意难做,的确与少数房东不停涨房租有关,直接导致实体店关门。

我周围有很多做生意的朋友,其中有位朋友是开餐馆的。他受过专业培训,手里还持有国家等级厨师证书,所以开店时自己掌勺没请大厨。由于厨艺精湛,做的菜色香味俱全,在当地的口碑不错,招揽了很多的回头客,加上他凡事亲力亲为,能吃苦善经营,并且减少了工资成本,因此生意做的很红火,辛苦一年下来,就净赚了小二十万。

生意转变出现在房租上。房东见我朋友生意不错,第二年就把房租提高了五万元。朋友因为从外地回来,不了解当地行情,起初没敢签太长时间的合同,但是算了下账,感觉虽然少赚了些总体还有的赚,于是答应了房东的要求,增加了5万元的租金。

但是到了第二年年底的时候,房东再次提出涨房租,将租金又增加了10万元。这下让我的朋友彻底绝望了,再把账算下来,一年辛辛苦苦赚的钱,连在工厂打工赚的钱都赶不上,继续做下去显然没什么意义,不得已只好把店铺转让了。

实体店生意越来越难做,为何房东不降租求双赢?房东:我有苦衷!
 
 
 
 

但是,个别贪心房东不停涨租金不具普遍性,更多的房东不仅几年没涨租,租金收益却在不断下降。

以上情况只是个例,毕竟急功近利的结果只能得到短期收益,逼走租客的个别房东,商铺的租金终将要回到原点。想要获得持续稳定的租金收益,更多务实的房东在寻找商铺租金与租户收益之间的基本平衡。

我身边也有一些朋友手里有商铺,谈到租金问题,多位朋友都是怨声叹气。其中一位朋友以我们三线城市的社区商铺为例跟我算了笔账。由于前两年房价上涨的过快过猛,当初买的商铺跟着商品房价格上涨了很多,社区商铺的单价达到2万元每平。假如购买一间面积100平的商铺,总投资成本加上契税就是200万出头。按照最低的租售比,不贷款的情况下,每年租金收入至少要达到10万元以上,才能保证20年回本,否则还不如把钱存银行大额存单或购买理财产品得到的收益。

然而实际情况是,几乎没有房东的租金收入可以达到这个标准,而且已经一两年没有涨租金了,真实租金收益也就在7万元左右,这已经比普通商业街的商铺、商场内铺略高的收益了,也是不能再涨高的年租金了。换算成年化率,却只有3.5%,仅仅比商品房的租售比高一些!即便保持租金收益稳定,回本时间也接近30年!如果再考虑通货膨胀,本金难以收回不说,货币贬值带来的损失,投资商铺不仅不赚钱,还亏本!

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既然实体店生意难做,为什么还有那么多的人前赴后继的做生意呢?

我接着这样问。朋友叹了口气说,现在的经济发展不太景气,房价太高买房都需要做贷款,企业开不出高工资,上班赚的工资不够还房贷的,不愿意在工厂熬死工资的人越来越多,有生意经验和没经验的人都扎堆的来做生意,外行人不懂内情,一年半载的就要换租户,租金收益很难有保障。不是不愿意降房租,是降的越多,亏的也越多。听完朋友诉说,我沉默了很久,因为像他这种情况不是个别,当地商铺普遍的租金价位的确如此。

为了安慰朋友的不良情绪,我略带鼓励的口气说,租金收益低和不稳定只是一方面,投资商铺不是还有另外一个渠道,可以通过增值获得收益吗?没想到朋友听完这话后眉头皱的更紧了,他苦笑着说,你看看现在哪个老小区的周边没有商铺,新建小区还在不停的建造,街上还分布着大大小小的街铺、购物中心、商场,空置铺越来越多,物以稀为贵,见过烂大街的东西可以增值吗?而且商铺的过户费用达到总价的30%、40%,即便今后能增值一些,涨的也是通胀的钱;如果由卖家承担费用,等于增值的钱都交了税费了,让买家承担的话,相当于好几年的纯租金收益打水漂,二手商铺不易转手啊。。。。。。话已聊的如此透彻,我只好选择无语。

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实体店生意难做的真实原因在哪里?房东降租金也无法盘活实体店!

通过分别与租户和房东两类朋友交流,实体店生意难做的原因,我简单概括为以下几点(不再展开阐述):1、高房价带动房租和用工成本增加;2、网店购物对实体店形成巨大冲击;3、商铺产能过剩导致租金下降和利润降低;4、高昂的过户费用蚕食了商铺的溢价收益;5、整体经济不景气造成实体行业发展更加艰难;6、缺乏行业经验的人员大量涌入实体店经商。。。。。。

因此,把实体店生意难做的原因归结于房租高不够准确、全面,房租高只是表象问题,真正导致实体店生意难做的原因是以上6点或更多,这些原因才是问题的症结所在。